O mercado imobiliário dos EUA — crescimento, redução ou ambos?

- THE EPOCH TIMES - James Gorrie - TRADUÇÃO CÉSAR TONHEIRO - 13 JUN, 2022 -

Uma placa de "vende-se" é vista em frente a uma casa em Arlington, Virgínia, em 19 de novembro de 2020. (Saul Loeb/AFP via Getty Images)

Tendências e forças conflitantes estão mudando o mercado imobiliário de maneiras às vezes imprevisíveis


O que está acontecendo com o mercado imobiliário dos EUA ?

A tendência nacional de preços mais altos ainda é dominante?


Ou estamos vendo o início de um pequeno ajuste, ou mesmo um colapso no mesmo nível do desastre imobiliário de 2008-09?


Em sua postagem no blog de 29 de março, o Federal Reserve Bank de Dallas observou que viu uma potencial “bolha imobiliária dos EUA” no futuro. Outros vêem de forma diferente.


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Manchetes e opiniões expressam todos os itens acima e provavelmente mais, e por um bom motivo. Existem muitos fatores, alguns antigos e outros novos, dos quais o impacto líquido no mercado continua a ser visto.


De acordo com o CoreLogic Case-Shiller US National Home Price NSA Index, os preços das casas aumentaram 19%, as vendas de casas existentes caíram 4,6% e as vendas de novas casas aumentaram 8,5% ano a ano em novembro de 2021.


Oferta e demanda ainda importam


Vários fatores positivos no nível macro estão em jogo que podem manter o mercado relativamente estável no futuro próximo. À luz das atuais notícias econômicas negativas, isso pode parecer otimista. No entanto, ainda é razoável pensar assim. Em alguns casos, fatores positivos e negativos podem continuar a estimular a demanda e aumentar ainda mais os preços.


Por exemplo, não faltam potenciais compradores de casas. Em julho de 2019, os compradores millennials e mais jovens, geralmente compradores de primeira viagem (31%), somavam cerca de 160 milhões, cerca de metade da população do país. Isso significa que a demanda deve permanecer sólida daqui para frente, se não maior, especialmente porque o estoque de moradias está em mínimos históricos.


Não há mistério sobre por que há uma escassez.


A construção de casas parou durante os bloqueios e a recessão de 2020 e 2021. Isso resultou em um déficit de mais de 3 milhões de unidades na construção de casas nos últimos dois anos em locais que não teriam sido tão impactados em circunstâncias normais. Acrescente interrupções na cadeia de suprimentos, preços mais altos de mão de obra e materiais e preços de moradias que não podem deixar de refletir os custos mais altos dos insumos.


O FOMO é real


Outro fator do boom imobiliário é que a forte demanda do comprador continua a competir por propriedades na maioria dos principais mercados. O “medo de perder” ainda é uma força importante na decisão de um comprador de comprar agora em vez de esperar. A preocupação de ter que pagar mais por uma casa esperando para comprar ou sendo precificada no mercado continua sendo um grande fator na mente dos compradores em muitos mercados.


Mas as compras orientadas pelo FOMO também são impulsionadas por outros fatores macro.

Uma placa aponta para uma Open House em Alhambra, Califórnia, em 4 de maio de 2022. O Fed anunciou seu maior aumento de juros em mais de 20 anos, ao lidar com o rápido aumento dos preços na economia dos EUA. (Frederic J. Brown/AFP via Getty Images)

Taxas de juros crescentes: uma espada de dois gumes

O aumento das taxas de juros também está afetando as decisões de compra de possíveis proprietários. À medida que as taxas de juros aumentam, as taxas de hipoteca também aumentam. À medida que os custos dos empréstimos aumentam, os mutuários não se qualificam para as casas que teriam no ano passado.


Os custos de empréstimos têm um impacto significativo sobre os compradores. Em termos reais, as taxas de hipoteca em empréstimos de taxa fixa de 30 anos quase dobraram nos últimos meses. Para muitos compradores, esse fator sozinho tornou algumas casas acessíveis na primavera de 2021 financeiramente fora de alcance na primavera de 2022.


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Mas o aumento das taxas de juros também pode ter o efeito oposto. Os compradores que atrasaram sua decisão de compra podem ser estimulados pelo aumento das taxas para que possam “entrar enquanto ainda podem”. Isso pode significar comprar uma casa menor e mais barata ou investir mais dinheiro como entrada. Em ambos os casos, alguns compradores que estavam esperando podem decidir agir mais cedo ou mais tarde.


O fator de inflação


A inflação está provando ser outro fator com dois efeitos opostos sobre os compradores. À medida que o custo de vida continua a disparar, muitos compradores procuram comprar casas em áreas mais baratas. Esse fenômeno está se somando à tendência que surgiu do período de pandemia do vírus do PCC, quando o trabalho remoto se tornou uma prática generalizada em todo o país.


Uma vez que os trabalhadores não precisavam mais se deslocar até seus locais de trabalho, eles aproveitaram essa flexibilidade e se mudaram para áreas menos caras ou para estados com melhores vantagens fiscais, moradia e custo de vida mais baixos. Essa tendência de realocação de trabalho remoto continua a impulsionar a demanda por moradia em algumas áreas que antes eram muito acessíveis, mas agora veem os preços das casas em suas comunidades subindo em resposta à demanda externa.


Mudando dos Estados Azuis para os Estados Vermelhos


Outro fator relacionado que impulsiona a realocação é o êxodo de pessoas e empresas dos chamados estados azuis para os vermelhos. Essa é uma tendência que existe desde pelo menos a década de 2010, quando o governador do Texas, Rick Perry, deu incentivos fiscais a grandes empresas sediadas na Califórnia e em outros estados anti negócios para persuadi-los a se mudar para o Texas.


A política foi um sucesso estrondoso para o Texas, mas com empresas e pessoas de fora do estado chegando a lugares como San Antonio, Austin, Dallas e Houston, a demanda por moradias aumentou e os preços também. A recente realocação de Tesla para Austin mostra o quão tóxico é o clima anti-negócios de alguns estados e quão atraentes são os estados com impostos baixos.


Forças negativas poderosas em ação


Mas nem tudo é sol para o setor imobiliário. A atividade hipotecária continua a cair. Na verdade, é a menor em 22 anos. Mas isso não reflete apenas um grupo cada vez menor de compradores. A demanda de refinanciamento, uma parcela significativa do setor de hipotecas, caiu cerca de 75% em março, ano a ano.


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Talvez indicativo da desaceleração, agora estamos vendo as empresas de hipotecas oferecendo empréstimos de baixa e mais uma vez zero. Esses empréstimos são projetados para tornar mais fácil para os compradores entrar em uma casa sem pagar nenhum adiantamento. Esses programas de empréstimos também refletem a realidade de que, devido à inflação que supera o crescimento da renda, muitos compradores de casas têm menos renda disponível.


À medida que esses fatores, às vezes conflitantes, continuam a se manifestar, provavelmente veremos um mercado dividido em que o mercado imobiliário continua a subir – principalmente nos estados vermelhos, enquanto em alguns mercados estaduais azuis, as macrotendências empurram os preços para baixo.

As opiniões expressas neste artigo são as opiniões do autor e não refletem necessariamente as opiniões do Epoch Times.


James R. Gorrie é o autor de “The China Crisis” (Wiley, 2013) e escreve em seu blog, TheBananaRepublican.com. Ele está baseado no sul da Califórnia.


PUBLICAÇÃO ORIGINAL >

https://www.theepochtimes.com/the-us-housing-market-boom-bust-or-both_4527107.html


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